Un même bien, six fiscalités : LMNP micro-BIC ou réel, location nue micro-foncier ou réel, SCI à l'IR et SCI à l'IS. Comparez-les toutes ou étudiez directement celle de votre choix, pour un logement comme pour des bureaux ou un local professionnel. Tous les coûts sont pris en compte, de l'acquisition à la revente, y compris la fiscalité de sortie. Les valeurs ci-dessous sont un exemple à remplacer par les vôtres.
Sur toute la durée de détention, de la somme des loyers à l'enrichissement net.
Effort d'épargne si négatif, hors revente.
Impôt du foyer. L'impôt sur le revenu est calculé avec le barème 2026, le plafonnement du quotient familial, la décote et la contribution sur les hauts revenus. Chaque année, l'impôt du projet est la différence entre l'impôt du foyer avec et sans les revenus locatifs : un revenu foncier peut ainsi faire changer de tranche, et un déficit en faire descendre. Les prélèvements sociaux s'ajoutent sur le revenu locatif imposable. Le revenu du foyer est supposé constant.
Location nue et SCI à l'IR. Micro-foncier avec abattement de 30 % si les loyers ne dépassent pas 15 000 €. Au réel, les charges, intérêts, assurance, frais de dossier et travaux d'entretien ou d'amélioration sont déductibles. Le déficit hors intérêts s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € ; le reste est reporté sur les revenus fonciers des 10 années suivantes, puis perdu. Si le bien est vendu avant le 31 décembre de la 3e année suivant une imputation, le déficit imputé est repris l'année de la vente. La SCI à l'IR est toujours au réel.
LMNP. Micro-BIC avec abattement de 50 % jusqu'à 77 700 € de recettes. Au réel, frais d'acquisition déduits la première année, amortissement du bâti, des travaux et du mobilier. L'amortissement ne peut pas créer de déficit : l'excédent est reporté sans limite de durée ; les déficits de charges sont reportables 10 ans. Le mobilier peut être renouvelé à la fin de chaque durée d'amortissement. Depuis la loi de finances 2025, les amortissements du bâti et des travaux déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. Au-delà de 23 000 € de recettes, le statut LMP peut s'appliquer : il n'est pas simulé.
SCI à l'IS. Toutes les charges, les frais d'acquisition et les amortissements sont déductibles ; les déficits sont reportables sans limite. IS à 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice puis 25 %. La plus-value de cession est calculée sur la valeur nette comptable et imposée avec le résultat de la dernière année. Les flux annuels sont supposés transiter par le compte courant d'associé ; à la sortie, les bénéfices accumulés sont distribués et soumis à la flat tax.
Financement. Le crédit couvre le coût total de l'opération diminué de l'apport, avec des mensualités constantes et une assurance calculée sur le capital initial. Les intérêts, l'assurance et les frais de dossier sont déductibles au réel et à l'IS. À la revente, le capital restant dû est soldé, avec les indemnités de remboursement anticipé si l'option est cochée. En prêt in fine, seuls les intérêts et l'assurance sont payés chaque mois ; le placement nanti est versé à l'an 0 et débloqué au terme, ou récupéré à la revente. En différé total, les intérêts capitalisés sont déduits au fur et à mesure qu'ils courent : c'est exact en BIC et à l'IS, mais en revenus fonciers ils ne sont déductibles qu'une fois payés. Le TRI porte sur les fonds personnels ; le TRI en achat comptant reprend les mêmes hypothèses sans crédit.
Bureaux et locaux professionnels. Loués nus, ils relèvent des revenus fonciers (micro-foncier ou réel) comme un logement, ou de la SCI à l'IR ou à l'IS. Le statut LMNP est réservé aux logements meublés et n'est donc pas proposé. Avec un bail commercial ou professionnel, la copropriété et la taxe foncière peuvent être refacturées au locataire. Le loyer est saisi hors taxes et hors charges et indexé sur l'ILC ou l'ILAT. Le bail 3/6/9 est modélisé par une franchise à l'entrée et, à chaque échéance triennale, un risque de départ du locataire suivi d'une relocation (vacance, nouvelle franchise, honoraires, remise en état), pris en moyenne pondérée par sa probabilité. La valeur de revente peut être calculée comme le loyer annuel divisé par un taux de capitalisation : le taux passe progressivement du taux à l'achat au taux de sortie saisi. Non simulés : l'option pour la TVA sur les loyers, la taxe annuelle sur les bureaux en Île-de-France et dans certaines zones de Provence-Alpes-Côte d'Azur, et l'indemnité d'éviction du bail commercial.
Faisabilité bancaire. Taux d'endettement calculé comme les banques : (crédits en cours + nouvelle mensualité) / (revenus + 70 % des loyers), à comparer au plafond de 35 % et à la durée maximale de 25 ans (27 ans avec un différé dans le neuf ou avec travaux) fixés par le HCSF. Les banques peuvent déroger pour une partie de leurs dossiers.
Plus-value des particuliers. 19 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, abattements pour durée de détention à partir de la 6e année (exonération à 22 ans pour l'impôt, 30 ans pour les prélèvements sociaux), forfaits de 7,5 % pour les frais d'acquisition et de 15 % pour les travaux au-delà de 5 ans, surtaxe au-delà de 50 000 € avec lissage.
Limites. Un seul foyer fiscal détenant 100 % des parts, revenu du foyer constant, pas d'autres revenus fonciers, pas de statut LMP, pas d'IFI ni de contribution différentielle sur les hauts revenus. Ce simulateur ne remplace pas l'avis d'un conseiller fiscal.